Должно ли быть получено согласие всех собственников помещений в МКД, если фактически произведена реконструкция жилого помещения?

Верховным Судом РФ в определении от 05.12.2017 №18-КГ17-240 разрешена кассационная жалоба по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Суть разрешенного судом спора заключалась в том, что владельцы квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, пристроили комнату над помещениями своей квартиры, соорудили лестницу, ведущую на этот верхний уровень, и прорезали в крыше мансардные окна для естественного освещения. При этом, общая площадь квартиры увеличилась на 25 кв. м.

Высшая судебная инстанция указала, что владельцы квартиры на последнем этаже многоквартирного дома, которые хотят сделать ее двухуровневой за счет уменьшения чердака или технического этажа, должны предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие. Такое согласие выдается либо единогласно на общем собрании с явкой 100%, либо всеми участниками собрания с получением отдельного письменного согласия на реконструкцию иных собственников, не принимавших участия в собрании.

Согласно материалам дела, в суд были предъявлены: экспертное заключение, согласно которому архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют всем требованиям законодательства; выписка из протокола общего собрания собственников по вопросу о согласии на проведение реконструкции (перепланировки) спорной квартиры путем установления антресоли в части мансардного пространства с увеличением площади квартиры, а также установления мансардных окон. В голосовании по указанному вопросу участвовали собственники, представляющие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру и сочли, что владельцы спорной квартиры получили стопроцентное согласие собственников МКД на реконструкцию, в результате которой не ухудшилось техническое состояния несущих конструкций крыши и жилого дома в целом, отсутствует угроза для жизни и здоровья граждан, произведенная реконструкция не угрожает обрушением здания, не создает неудобств при его эксплуатации.

Однако Верховный Суд РФ указал, что поскольку собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, а именно, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи и чердаки, то уменьшение размера этого общего имущества возможно только с согласия абсолютно всех собственников помещений, а не их части.

Жилищным законодательством предусматривается принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции МКД квалифицированным

большинством голосов только в тех случаях, когда реконструкция не уменьшает размер общего имущества.

Более того, установлено, что на собрании решался вопрос о реконструкции как таковой. Вопрос о том, что реконструкция повлечет присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества МКД и его уменьшение, не рассматривался.

Данные обстоятельства послужили основанием для направления дела на новое рассмотрение.

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению
Фото: социальные сети